Mietkaution

Schlüsselübergabe
[vc_row][vc_column width=“2/3″][vc_column_text]

Eine Mietkaution in Höhe von zwei Kaltmieten ist üblich

Die Mietkaution stellte eine Sicherheit für den Vermieter dar. Sie dient dem Zweck der finanziellen Absicherung des Vermieters für Schäden, die durch den Mieter verursacht wurden. Daher muss dem Vermieter ein gewisser Entscheidungsspielraum zugesprochen werden, in dem er prüfen kann, ob er auf die Mietkaution Rückgriff nehmen möchte. Der nachfolgende Beitrag soll daher einen Überblick darüber verschaffen, welchen rechtlichen Voraussetzungen eine Mietkaution unterliegt und wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss.[/vc_column_text][us_single_image image=“3045″ align=“center“][vc_column_text]

Es fehlt die gesetzliche Grundlage, für eine Mietkaution

In der Regel verlangt der Vermieter vom Mieter die Zahlung einer Mietkaution. Zwar fehlt hierfür eine gesetzliche Verpflichtung, eine solche Verpflichtung wird aber in den meisten Fällen im Mietvertrag zu finden sein. Fehlt es an einer vertraglichen Regelung im Mietvertrag hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution.[/vc_column_text][ult_content_box bg_color=“#f9f9f9″ box_shadow=“horizontal:px|vertical:px|blur:px|spread:px|color:#f7f7f7|style:none|“ hover_box_shadow=“horizontal:px|vertical:px|blur:px|spread:px|color:#f7f7f7|style:none|“ border=“border-style:solid;|border-width:1px;border-radius:10px;“ padding=“padding:25px;“][vc_column_text css=“.vc_custom_1485609521679{border-top-width: 3px !important;border-right-width: 3px !important;border-bottom-width: 3px !important;border-left-width: 3px !important;padding-top: 15px !important;padding-right: 15px !important;padding-bottom: 15px !important;padding-left: 15px !important;}“]Auszug aus dem Mietvertrag von Seefelder Immobilien

10.1. Der Mieter verpflichtet sich eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von ………………….€  an den Vermieter zu bezahlen.

 

10.2 Die Mietsicherheit dient dem Vermieter als Sicherheit für die Erfüllung sämtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter. Sie ist spätestens mit Übergabe des Mietobjekts und der Schlüssel an den Vermieter zu entrichten. Die Rechte des Mieters aus § 551 Abs. 2 BGB werden nicht eingeschränkt.

 

10.3. Anstelle der Bereitstellung einer Geldsumme als Mietsicherheit kommt nach Wahl des Vermieters auch die Übergabe und Verpfändung eines Mietkautionssparbuches oder eine andere gleichwertige Sicherheit in Betracht. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, eine andere Art der Sicherheitsleistung als die Bereitstellung einer Geldsumme zu akzeptieren.

 

10.4. Die Kaution ist, auf das folgende insolvenzsichere Bankkonto des Vermieters zu überweisen:

 

Bankname: Bankleitzahl:            Konto:

 

10.5. Der Mieter kann gegen eine Mietforderung des Vermieters nicht mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen.

Dieses Aufrechnungsverbot gilt auch nach Beendigung des Mietverhältnisses nachvertraglich bis zur vollständigen Erledigung sämtlicher gegenseitiger Ansprüche, soweit diese ihren Ursprung im Mietverhältnis haben.

 

10.6. Die Kaution ist nach Rückgabe der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zuzüglich der angefallenen Zinsen unter Abrechnung eventueller Vermieterforderungen innerhalb einer angemessenen Überlegungsfrist an den Mieter zurückzuzahlen.

Steht eine Forderung des Vermieters zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest, bzw. befindet sich die Wohnung in einem nicht vertragsgemäßen Zustand, so ist er berechtigt, einen der voraussichtlichen Forderung entsprechenden Betrag von der Mietsicherheit bis zur Klärung aller Umstände zurückzubehalten. Dies gilt auch hinsichtlich der vom Mieter zu bezahlenden Betriebskosten.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung nach dem Auszug des Mieters zu erstellen. Spätestens mit Erstellung der turnusmäßigen Jahresabrechnung ist er jedoch verpflichtet, einen etwa sich ergebenden restlichen Kautionsrückzahlungsanspruch an den Mieter auszubezahlen. [/vc_column_text][us_separator thick=“3″ color=“primary“][vc_column_text css=“.vc_custom_1484649501032{border-top-width: 3px !important;border-right-width: 3px !important;border-bottom-width: 3px !important;border-left-width: 3px !important;padding-top: 15px !important;padding-right: 15px !important;padding-bottom: 15px !important;padding-left: 15px !important;}“]

Die Erstellung des Mietvertrag-Entwurfes ist bei meiner neuen Dienstleistung „Mieterakquise und Terminservice für Vermieter“ inklusive. Ich kümmere mich auch, um die SCHUFA des neuen Mieters.[/vc_column_text][/ult_content_box][vc_empty_space][vc_column_text]

Die Kaution darf maximal 3 Kaltmieten betragen

Bei der vertraglichen Reglung ist darauf zu achten, dass die Vorschriften von § 551 BGB berücksichtigt werden. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietkaution höchstens drei Netto-Monatsmieten (Kaltmieten, also ohne Berücksichtigung der Nebenkosten) betragen.

[/vc_column_text][vc_column_text]

Dem Mieter steht es gesetzlich zu, die Kaution in Raten zu bezahlen

Des Weiteren muss dem Mieter gestattet werden, gem. § 551 Abs. 2 BGB die Mietkaution in drei gleichen Teilzahlungen zu leisten. Der BGH hat jedoch bereits 2003 entschieden, dass ein Verstoß gegen die Ratenzahlung nicht zur Nichtigkeit der Kautionsabrede führt [BGH, Urteil v. 25.06.2003 – VIII ZR 344/02]. Der Mieter ist gleichwohl dazu verpflichtet die vereinbarte Mietkaution in voller Höhe zu bezahlen. Hat er allerdings mehr als drei Netto-Monatsmieten als Mietkaution gezahlt, so kann er die zu viel geleistete Differenz vom Vermieter zurückfordern.[/vc_column_text][ult_content_box bg_color=“#f9f9f9″ box_shadow=“horizontal:px|vertical:px|blur:px|spread:px|color:#f7f7f7|style:none|“ hover_box_shadow=“horizontal:px|vertical:px|blur:px|spread:px|color:#f7f7f7|style:none|“ border=“border-style:solid;|border-width:1px;border-radius:10px;“ padding=“padding:25px;“][vc_column_text css=“.vc_custom_1485610966612{border-top-width: 3px !important;border-right-width: 3px !important;border-bottom-width: 3px !important;border-left-width: 3px !important;padding-top: 15px !important;padding-right: 15px !important;padding-bottom: 15px !important;padding-left: 15px !important;}“]Kleine Anmerkung:

Ich halte das gesetzlich verankerte Recht des Mieters, die Kaution in 3 Raten bezahlen zu dürfen, für eine Ungerechtigkeit, gegenüber dem Vermieter. Ähnlich wie das Bestellerprinzip, die Mietpreisbremse, Meldebescheinigung durch den Vermieter oder den Energieausweis hätte sich der Gesetzgeber auch dieses Recht sparen können. Ich möchte nicht wissen, was die Entwurf bzw. die Einführung dieser Gesetzesänderungen gekostet hat.

Kaution vor der Schlüsselübergabe 

Ich achte darauf, dass die von mir vermittelten Mieter, die Kaution vor der Schlüsselübergabe erbringen. Bisher gab es meines Wissens hier noch nie Schwierigkeiten. Das ist auch der einzige Punkt, wo meine Mietverträge, wissentlich gegen das Mietrecht verstoßen.[/vc_column_text][/ult_content_box][vc_empty_space][vc_column_text]

Theoretische fristlose Kündigung möglich

Zahlt der Mieter eine wirksam vereinbarte Mietkaution nicht, so riskiert er die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Auf Grund des durch die Mietsrechtsänderung zum 01.05.2013 neu eingeführten § 569 Abs. 2a) BGB können Vermieter nun das Mietverhältnis auch fristlos kündigen, sofern der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe von mindestens zwei Netto-Monatsmieten in Rückstand gerät. Dies gilt allerdings nur für Mietverträge, die nach dem 01.05.2013 geschlossen wurden.

Schlupfloch für den Mieter

Dem Mieter wird allerdings gem. § 569 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB noch die Möglichkeit eingeräumt, eine drohende Räumung abzuwenden. Bezahlt er innerhalb von zwei Monaten die noch fällige Mietkaution, wird die fristlose Kündigung unwirksam.[/vc_column_text][ult_buttons btn_title=“Für nur 199.-€ finde ich Ihnen nette und solide Mieter – schnell, solide, preiswert“ btn_link=“url:http%3A%2F%2Fwww.seefelder-immobilien.net%2Fwir-finden-ihren-wunschmieter%2F|title:Solide%20Mieter|target:%20_blank|“ btn_title_color=“#ffffff“ btn_bg_color=“#1e73be“ icon_size=“32″ btn_icon_pos=“ubtn-sep-icon-at-left“][vc_column_text]

Der Vermieter muss die Kaution, auf einem pfändungssicheren Konto anlegen.

Der Vermieter ist gem. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet, die gezahlte Mietkaution auf einem gesonderten pfändungssicheren Konto anzulegen. Zweck dieser Regelung ist es, den Mieter dahingehend zu schützen, dass die Mietkaution vom Vermögen des Vermieters getrennt wird und so im Falle einer Insolvenz des Vermieters vor dem Zugriff seiner Gläubiger geschützt ist. Weist ein Vermieter ein solches pfändungssicheres Konto nicht nach, muss der Mieter keine Mietkaution bezahlen. Hat der Mieter die Mietkaution bereits gezahlt und ist sich nicht sicher, ob der Vermieter die Mietkaution auf einem pfändungssicheren Konto gezahlt hat, so kann er nach der Rechtsprechung des BGH von seinem Vermieter Nachweise über die ordnungsgemäße Anlage verlangen [BGH, Urteil v. 20.12.2007 – IX ZR 132/06]. Kommt der Vermieter seiner Nachweispflicht nicht nach, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht zu, das ihm gestattet, die Zahlung der Miete in Höhe der gezahlten Mietkaution einschließlich der bis dahin angefallen Zinsen zu verweigern. Des Weiteren kann der Mieter den Vermieter dazu verpflichten ein pfändungssicheres Konto einzurichten.

Zinsen stehen dem Mieter zu

Die auf dem Konto anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie müssen zum Ende des Mietverhältnisses zusammen mit der Mietkaution ausgezahlt werden.[/vc_column_text][vc_column_text]

3-6 Monate Frist, für die Rückzahlung der Kaution

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter verpflichtet über die Mietkaution abzurechnen. Er muss den Mieter über die Höhe des Mietkautionsbeitrages informieren und auch entsprechende Zinsen berücksichtigen. Der Anspruch auf Rückzahlung wird allerdings erst nach einer angemessenen Frist fällig, in denen der Vermieter prüfen und entscheiden kann, inwiefern er die Kaution in Anspruch nehmen möchte. Nach der Rechtsprechung hängt die Länge der Frist vom Einzelfall ab. In der Regel beträgt sie 3-6 Monate. Während dieser Frist hat der Vermieter zu prüfen, ob ihm noch offene Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen.[/vc_column_text][vc_column_text]

Der Vermieter muss den Nachweis, für offene Forderungen erbringen

Dies sind insbesondere noch offene Mietzinsforderungen, Schadensersatz wegen nicht oder mangelhaft erfolgter Schönheitsreparaturen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache und noch eine offene Betriebskostenabrechnung. Des Weiteren dient die Zeit dazu, dem Vermieter die Höhe der offenen Forderungen genau bestimmen zu können, wie durch das Einholen eines Kostenvoranschlages oder Ähnlichem. Der Vermieter ist allerdings dazu verpflichtet auf Nachfrage dem Mieter genau darzulegen, warum es bislang noch zu keiner Auszahlung gekommen ist. Er muss dem Mieter den Grund des Zurückbehaltungsrechts darlegen und ihm auch mitteilen, in welcher ungefähren Höhe er die Mietkaution einbehalten wird. Unterschreitet dieser Betrag den Gesamtbetrag der Mietkaution, so ist er verpflichtet, den verbleibenden Betrag direkt an den Mieter auszuzahlen.[/vc_column_text][vc_row_inner][vc_column_inner width=“1/2″][us_single_image image=“2252″ link=“url:http%3A%2F%2Fwww.seefelder-immobilien.net%2Fwir-finden-ihren-wunschmieter%2F|title:Mieterakquise||rel:nofollow“][/vc_column_inner][vc_column_inner width=“1/2″][vc_empty_space height=“52px“][vc_column_text]

Für clevere Vermieter

Preiswert und schnell, nette und solide Mieter finden!

Nur 199.-€

Jetzt hier informieren[/vc_column_text][/vc_column_inner][/vc_row_inner][/vc_column][vc_column width=“1/3″][ult_content_box border=“border-style:solid;|border-width:2px;border-radius:10px;|border-color:#1e73be;“ box_shadow=“horizontal:px|vertical:px|blur:px|spread:px|color:rgb(247, 247, 247)|style:none|“ padding=“padding:20px;“ hover_box_shadow=“horizontal:px|vertical:px|blur:px|spread:px|color:rgb(247, 247, 247)|style:none|“][us_single_image image=“2305″ size=“tnail-masonry“ link=“url:http%3A%2F%2Fwww.seefelder-immobilien.net%2Fwir-finden-ihren-wunschmieter%2F|title:Mieterakquise|target:%20_blank|“][vc_column_text]

Nette und solide Mieter

Neue Dienstleistung für Vermieter

nur 199.-€ 

Jetzt hier informieren

[/vc_column_text][/ult_content_box][/vc_column][/vc_row]

2 Kommentare zu "Mietkaution"

  1. Heremann Szopomajemic | 28. Januar 2017 um 17:15 | Antworten

    Ich halte diese Vermieter-Ratgeber für eine ausgesprochene gute Sache, die Veröffentlichungen sind sehr Interessant!

Schreibe einen Kommentar zu Hans-Peter Seefelder Antworten abbrechen

E-Mail Adresse wird nicht veröffentlicht.